QUESTÃO FUNDIÁRIA
Saiba o que está sendo discutido e quais caminhos temos pela frente.
Caros condôminos,
A questão fundiária do RK é complexa e se arrasta há décadas. Envolve documentos históricos, registros imobiliários, diferentes órgãos públicos e processos judiciais. Em 3 de setembro de 2026, foi realizada a primeira audiência formal de conciliação no CEJUC da Justiça Federal. A audiência foi importante porque permitiu conhecer, de forma mais clara, as posições do Ministério Público, da Terracap e do Poder Judiciário e abriu uma nova etapa de discussão sobre possíveis soluções.
Este informativo tem um objetivo simples: apresentar aos condôminos, de forma objetiva, o cenário atual, os fatos conhecidos e os caminhos que estão sendo discutidos. Não há solução fácil ou milagrosa. Também não há, até o momento, uma decisão judicial definitiva sobre a questão. Nosso compromisso é tratar o assunto com responsabilidade, transparência e realidade, defendendo os direitos do RK e, ao mesmo tempo, mantendo abertas as possibilidades que possam reduzir os riscos para as famílias.
1. ONDE ESTAMOS HOJE?
Não existe sentença até o presente momento. Desde outubro de 2025, a Ação Civil Pública nº 0010816-27.2001.4.01.3400 encontra-se em fase de conciliação perante o CEJUC da Justiça Federal. Nesse período, ocorreram reuniões, tratativas institucionais, uma visita técnica ao RK, em 14 de abril de 2026, e, finalmente, a primeira audiência formal de conciliação, em 3 de setembro de 2026. As matrículas permanecem bloqueadas desde 24 de janeiro de 2001. Na audiência de setembro, o Ministério Público manifestou-se contra a proposta de tratar o RK como gleba rural para fins de conciliação. A Terracap acompanhou essa posição.
Diante disso, a juíza que conduziu a audiência determinou que a Terracap apresente uma proposta detalhada para conciliação, com informações sobre valores, condições de pagamento, lotes de diferentes dimensões, lotes comerciais, aplicação da REURB-S, condições de financiamento entre outros pontos. Determinou também que Condomínio RK convoque uma assembleia para apresentar, debater e deliberar sobre o assunto. A assembleia poderá aprovar a proposta, rejeitar a proposta ou elaborar uma contraproposta, que será levada para uma próxima audiência de conciliação.
2. O QUE ESTÁ REALMENTE EM DISCUSSÃO?
Um ponto importante precisa ser compreendido: não foi a Terracap quem vendeu a terra ao Condomínio RK em 1994. Conforme consta dos autos, o título de aquisição utilizado pelo RK decorre da compra realizada de Carlos Victor Moreira Benatti, em 7 de outubro de 1994. Posteriormente, em 10 de novembro de 1994, a TERRACAP participou da escritura de divisão amigável. Esses dois atos não são juridicamente a mesma coisa. A controvérsia do processo envolve justamente a origem da área, a validade do título que antecedeu a divisão amigável e os efeitos jurídicos dos atos posteriores.
De um lado, estão os efeitos jurídicos dos registros existentes; de outro, os questionamentos apresentados no processo sobre a origem da área e a validade dos atos e documentos discutidos. Essas questões ainda estão submetidas à apreciação judicial. O processo existe justamente por que essas questões ainda estão sendo discutidas e precisam ser decididas judicialmente. O RK tem o direito de defender os títulos que possui e de exigir que as alegações de invalidade sejam demonstradas por meio das provas adequadas. É o que vem sendo feito há mais de 20 anos.
3. HÁ RISCOS? SIM. MAS NÃO HÁ UMA DECISÃO DEFINITIVA
É importante reconhecer a realidade. Caso não haja acordo na conciliação, o processo retornará ao juízo de origem, com alegações finais e posterior julgamento. Nesse cenário, caberá ao Poder Judiciário decidir questões relevantes, entre elas a natureza pública ou privada da área, a validade dos atos e documentos discutidos no processo e os efeitos jurídicos para os adquirentes. Nesse momento, não é possível antecipar o resultado do julgamento.
A definição dependerá da análise das provas, dos argumentos apresentados pelas partes e da decisão do Poder Judiciário. O que existe hoje é um processo judicial com argumentos favoráveis e desfavoráveis, provas que precisam ser analisadas e riscos que devem ser conhecidos. É exatamente por isso que o assunto precisa ser tratado com seriedade.
4. CONCILIAR NÃO É SE RENDER
A participação na conciliação não significa reconhecer que a terra é pública. Também não significa desistir da defesa da escritura, confessar fraude ou admitir responsabilidade. Significa utilizar uma oportunidade institucional, oferecida pelo próprio Poder Judiciário, para ouvir as partes, conhecer propostas e tentar construir uma solução.
É perfeitamente possível manter as duas frentes: defender judicialmente os direitos dos condôminos do RK; e, simultaneamente, buscar uma solução negociada que possa reduzir os riscos para os condôminos. Uma coisa não elimina necessariamente a outra. Negociar não significa abandonar direitos. Da mesma forma, defender os direitos não significa fechar a porta para uma solução consensual.
5. E SE NÃO HOUVER ACORDO?
Os condôminos deverão avaliar a proposta que vier a ser apresentada, podendo, nos termos aplicáveis, aprová-la, rejeitá-la ou apresentar contraproposta, mas é importante conhecer a consequência objetiva dessa decisão: sem acordo, o processo seguirá para julgamento. Não cabe à Administração dizer previamente qual será o resultado de uma eventual sentença. Da mesma forma, não cabe apresentar uma proposta de conciliação como se fosse uma solução já definida.
O papel da Administração é negociar, avaliar, esclarecer, defender os interesses coletivos e apresentar todas as informações aos condôminos. A decisão sobre uma solução que produza consequências para os proprietários deverá ser submetida à Assembleia, observadas a Convenção, a legislação e as regras aplicáveis.
6. QUAIS SÃO OS CAMINHOS EM DISCUSSÃO?
No cenário atual, estão colocadas duas frentes de atuação que podem ser conduzidas simultaneamente:
DEFESA JUDICIAL: manutenção de defesa dos títulos, contestando as alegações dos autores, buscando a produção das provas necessárias e preservando os direitos processuais dos condôminos.
CONCILIAÇÃO: análise da proposta que vier a ser apresentada para conciliação, exigir informações completas, avaliar tecnicamente os valores, buscar condições melhores, verificar a aplicação da REURB-S e construir, quando necessário, contrapropostas fundamentadas.
Uma negociação não significa abandono da defesa judicial, pelo contrário, manter alternativas abertas é uma forma de administrar um problema complexo e reduzir riscos.
CONCLUSÃO:
A situação não comporta soluções simplistas. A questão fundiária do RK envolve aspectos jurídicos, registrais e administrativos que ainda estão em discussão. Tanto a conciliação quanto o prosseguimento da discussão judicial envolvem consequências, riscos e oportunidades que precisam ser avaliados.
O momento atual exige a análise cuidadosa das informações disponíveis, das condições que eventualmente venham a ser apresentadas e dos possíveis efeitos de cada alternativa para os condôminos. A Administração continuará acompanhando os processos, prestando os esclarecimentos necessários e apresentando aos condôminos as informações relevantes para a avaliação dos próximos passos.
Qualquer proposta que produza consequências para os proprietários deverá ser submetida à Assembleia, observadas a Convenção, a legislação e as regras aplicáveis. A decisão sobre os próximos passos deverá ser tomada com informação, transparência, responsabilidade e conhecimento das consequências de cada caminho. A decisão final será dos condôminos em Assembleia Geral.
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SOBRE A ATA DA REUNIÃO NO TRIBUNAL DE CONTAS DO DISTRITO FEDERAL
Tem surgido dúvidas sobre a ata da reunião realizada em 28/05/2025, no Tribunal de Contas do Distrito Federal, com a participação de representantes da TERRACAP e da Administração do RK. O documento está disponível no site do RK. Por isso, é importante esclarecer o que consta na ata e qual foi o seu alcance.
1. O contexto: a reunião tinha como objetivo tratar de assuntos visando à regularização fundiária urbana do RK. O início dessas tratativas havia sido autorizado pela Assembleia Geral. Naquele momento, o RK enfrentava uma situação jurídica muito grave, com multa superior a R$ 200 milhões e sentença de demolição. Era responsabilidade da Administração buscar alternativas para enfrentar aquela situação e encontrar caminhos para a regularização. Meses depois, o processo passou a ser tratado no Centro de Conciliação do Judiciário, em outro contexto.
2. O que significa “para fins de regularização”: o item 2.2 da ata registra que “as tratativas têm por premissa o reconhecimento, para fins de regularização, do domínio da área em nome da TERRACAP”. A expressão “para fins de regularização” indica a premissa adotada naquela tratativa para possibilitar o avanço da regularização. Não significa que o Condomínio tenha reconhecido que a área pertence à TERRACAP.
3. Ata não é Termo de Compromisso: é importante não confundir os documentos. A ata registra a reunião e as tratativas. O eventual acordo seria formalizado por meio de um TERMO DE COMPROMISSO, o que não aconteceu. Portanto, a ata não representa um acordo do Condomínio e não alterou a posição jurídica do RK nos processos em andamento.
4. A ata não foi utilizada como reconhecimento no processo: a ata não foi utilizada no processo judicial como acordo ou como reconhecimento de que a área pertence à TERRACAP. Ela registrou as tratativas realizadas naquela ocasião e, especialmente, os compromissos apresentados pela TERRACAP relacionados à regularização.
5. O que foi tratado sobre a REURB-S: a TERRACAP se comprometeu a aplicar a REURB-S a quem preencher os requisitos legais. A REURB-S é a modalidade de regularização destinada à população de baixa renda e, nos casos previstos em lei, pode permitir a regularização sem pagamento pelo lote.
6. Não houve preço definido: a ata menciona valores apresentados pela TERRACAP, mas não tem registro de aprovação dos representantes do Condomínio.
7. O que continua valendo: a ata não encerrou a discussão sobre o domínio e a validade dos títulos. A defesa do Condomínio continua sustentando a validade da escritura nos processos judiciais. Enquanto não houver decisão judicial anulando o registro, permanecem os efeitos jurídicos decorrentes do registro imobiliário, nos termos do art. 1.245, §2º, do Código Civil.
EM RESUMO: A ata de maio de 2025 não representa reconhecimento de que a terra é pública. Ela registrou uma premissa adotada para fins de regularização e compromissos apresentados pela TERRACAP naquele momento. Não houve Termo de Compromisso, não houve preço definido ou aprovado pelo Condomínio e a ata não foi utilizada no processo judicial como acordo ou reconhecimento da propriedade da TERRACAP. A discussão sobre o domínio e a validade dos títulos permanece, enquanto o Condomínio continua buscando alternativas para a regularização do RK. O documento está disponível no site do RK para consulta de qualquer condômino.
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