FALA DO SÍNDICO
Apresentamos na íntegra a fala que nosso síndico deu durante a visita técnica do CEJUSC ao Condomínio RK em abril de 2026.
Excelentíssimo Senhor Juiz, Dr. Márcio Barbosa Maia,
Inicialmente eu peço licença para fazer a leitura da minha fala, em respeito à Vossa Excelência, aos integrantes deste Centro Judiciário e também em respeito à comunidade que representamos, pois pretendemos apresentar as nossas razões e argumentos com objetividade, sem desvios e sem deixar de citar aspectos fundamentais.
Excelência, desejamos falar não apenas como parte em um processo, mas como representantes de uma comunidade formada por mais de 2.000 famílias, mais de 10 mil pessoas, que há mais de três décadas construíram no Condomínio RK não apenas casas, mas histórias, vínculos e um lugar para viver com dignidade. Estamos aqui com um propósito muito claro: resolver. Não queremos prolongar este processo por mais décadas. Não queremos conflito.
Queremos uma solução justa, definitiva e possível, mas também não podemos aceitar uma solução que desconsidere a nossa história, a nossa boa-fé e a realidade construída ao longo de mais de 30 anos. Excelência, o RK nasceu em 1994. E não nasceu a partir de uma invasão ou de iniciativa especulativa. Sua origem remonta a 1994, quando, por meio de comissão instituída pelo Governo do Distrito Federal, a Terracap foi incumbida de equacionar a situação fundiária de gleba oriunda da Fazenda Paranoazinho. Nesse contexto, a própria Terracap promoveu a análise e validação da documentação existente, conduzindo uma divisão amigável entre os envolvidos, formalizada por escritura pública regularmente registrada em cartório. Esse instrumento, inclusive, permanece vigente até os dias atuais.
Apenas seis anos após sua formalização, essa escritura passou a ser questionada judicialmente, dando início a um litígio que já perdura há mais de duas décadas. Inclusive, o parecer do jurista Arruda Alvim levanta fortes argumentos sobre a prescrição e sobre a legitimidade da transação conduzida pela Terracap. Desde a sua origem, a solução construída sob a condução da Terracap, com o aval do Governo do DF, gerou nos adquirentes legítima confiança na atuação do Estado.
Essa confiança não apenas se consolidou, como foi reiteradamente reforçada pelo próprio Poder Público, que, ao longo dos anos: reconheceu a ocupação; autorizou e acompanhou intervenções no local por meio de diversas licenças; e instituiu, desde 2005, a cobrança regular de IPTU. Em diferentes momentos, inclusive, essa compreensão foi reafirmada por autoridades públicas. Em 1997, o presidente do TJDFT, o Desembargador Carlos Augusto Machado de Faria, ao analisar um recurso de antecipação de provas em outro processo, declarou que o RK foi constituído em área particular.
Presidentes da Terracap e outras autoridades governamentais também se manifestaram no mesmo sentido ao longo do tempo. Em 2005, o condomínio obteve licença de instalação para a construção de seu sistema de drenagem. Paralelamente a esse reconhecimento institucional, houve o esforço das famílias. Tudo começou em uma área de caráter rural e isolada, originalmente destinada à pastagem , sem qualquer infraestrutura. Foi naquele lugar que encontramos a oportunidade de adquirir nosso pedaço de terra e iniciar a construção do sonho da casa própria. Nada foi fácil. Ao longo de cerca de duas décadas, convivemos com poeira e lama, sem condições adequadas de habitabilidade e sem presença efetiva do poder público.
Ainda assim, com muito esforço e sacrifício, fomos nós que transformamos aquele espaço no RK que existe hoje. Um local consolidado, estruturado e digno para milhares de famílias. Esse processo também se refletiu em contribuições concretas. Levantamentos realizados indicam que cada condômino já arcou com aproximadamente R$ 40.000,00 reais em IPTU. Fora isso, também foram cerca de R$ 190.000,00 reais em infraestrutura, manutenção, benfeitorias e segurança ao longo desses mais de 30 anos (valores atualizados). Em suma, Excelência, o RK nasceu com base em uma escritura pública de divisão amigável, conduzida com a participação direta da própria Terracap e sob conhecimento do Estado desde a sua origem. Houve conhecimento. Houve validação. E foi essa atuação que gerou confiança. As famílias confiaram no Estado. Confiaram nos registros públicos e na legalidade dos atos praticados. E esse é um ponto central.
Porque não é razoável que, por um lado, o Estado reconheça, tribute e se beneficie dessa realidade por décadas e, por outro, trate essas mesmas famílias como se estivessem à margem da legalidade. Estamos diante de adquirentes de boa-fé, cuja confiança legítima foi construída e reforçada ao longo de mais de 30 anos. Não se trata de narrativa unilateral, mas de realidade reconhecida no próprio processo. A escritura do RK foi outorgada pela Terracap e regularmente registrada em cartório, sem qualquer indício de fraude. A discussão de eventual erro remete a data anterior à escritura.
Os moradores não deram causa a esse conflito. Na verdade, foram apenas atingidos por uma disputa judicial da qual nunca participaram. De sua parte, nunca houve intenção de causar prejuízo a quem quer que seja. O que houve foi confiança, uma confiança legítima, fundada em atos formais do Poder Público e por ele confirmada reiteradamente ao longo do tempo. Excelência, tudo o que existe hoje dentro do condomínio foi construído pelos próprios moradores.
A rede elétrica foi implantada pelos condôminos e doada à CEB; a rede de água foi construída e doada à CAESB; a drenagem foi executada pelos moradores e será incorporada à NOVACAP; as ruas foram pavimentadas pelos próprios condôminos; as calçadas foram construídas pelos moradores; houve arborização de toda a área; foram implantadas praças, áreas de convivência e quadras esportivas; a organização urbana e a própria viabilidade do local nasceram do esforço coletivo. O Estado não investiu ali. E isso nos leva a um ponto central de justiça.
Se houve, em algum momento anterior à criação do condomínio, qualquer irregularidade ou eventual prejuízo ao erário, esse fato não pode ser transferido para quem chegou depois de boa-fé, e deve ser analisado conforme a realidade da época, ou seja, como área rural. Porque foi assim que tudo começou. A valorização da área não decorreu de ação estatal, mas do investimento direto das famílias.
Excelência, o modelo de solução proposto pela Terracap cria uma distorção grave.
Ao tratar a área como loteamento urbano consolidado para fins de cobrança, ocorre o seguinte: toda a área interna e suas benfeitorias passam automaticamente ao Estado; os moradores continuam responsáveis pela manutenção; os moradores ainda precisam pagar valores elevados como se estivessem adquirindo algo pronto. Na prática, isso significa que as famílias constroem, estruturam e valorizam o local para depois comprar de volta aquilo que elas mesmas criaram! Aqui precisamos trazer uma reflexão mais ampla.
Até o momento, a Terracap não demonstrou interesse em fazer um acordo. Ela se propõe a realizar a venda direta, sem considerar sua própria responsabilidade histórica no processo. Se ocorreu algum ilícito no passado, anterior à escritura de divisão amigável, os moradores do RK, adquirentes de boa-fé, não têm responsabilidade, mas a Terracap sim porque foi ela que conduziu o processo e outorgou a escritura. O RK é um caso isolado e deve ser tratado como tal, em vez de aplicar a política de regularização de áreas pública.
Excelência, estamos falando de uma comunidade com características muito específicas. Grande parte dos moradores tem mais de 60 anos, pertencem ou pertenceram a uma faixa de renda mais baixa, viveu anos em condições precárias, lidando com poeira e lama e construiu sua casa com esforço próprio. Temos ainda mais de 250 famílias com dificuldade constante de pagar o condomínio. Para essas famílias, uma cobrança desproporcional não é apenas um valor, é o risco real de perderem suas casas! Nós não estamos aqui para negar uma solução, mas para viabilizá-la. Queremos a regularização. Precisamos dela, mas ela deve ser justa, equilibrada e possível.
E, necessariamente, essa solução passa pela participação da Terracap já que ela esteve na origem, participou, validou e gerou confiança. Não pode agora se posicionar apenas como credora. Ela precisa ser parte da solução. Excelência, para nós, a solução mais justa é a liberação da área para os moradores sem qualquer ônus, considerando: a higidez do título imobiliário; a boa-fé reconhecida; os investimentos realizados pelos próprios moradores; o reconhecimento do Estado manifestado em diversas situações; o dever do Estado na regularização e pacificação de conflitos; e a função social da propriedade.
Esse desfecho faria justiça com uma comunidade de 10 mil pessoas e traria grandes benefícios ao Estado, com a liberação de mais de 3 mil hectares que hoje encontram-se bloqueados, onde muitos projetos poderão ser executados. Mas, caso esse entendimento não seja possível, pedimos ao menos um critério de justiça. Entendemos que, para a solução de um processo, qualquer eventual ônus: seja calculado como terra rural; considere a realidade social das famílias de forma que seja compatível com a capacidade de pagamento de cada uma delas; e não leve à exclusão de quem construiu aquele espaço.
Excelência, estamos diante de uma escolha: prolongar um conflito antigo ou construir uma solução justa e definitiva. Nós não queremos vencer o Estado, mas resolver com ele. Porque o Estado fez parte do início dessa história e precisa fazer parte do seu final, só que de forma justa. Encerramos com um pedido sincero: que a decisão considere não apenas documentos, mas pessoas; não apenas valores, mas vidas.
E que a justiça, neste caso, se traduza em algo essencial: reconhecer a boa-fé, respeitar a história e permitir que essas famílias permaneçam em suas casas — sem serem penalizadas por aquilo que construíram.
Muito obrigado, Excelência.
Francisco Avelino
SÍNDICO DO RK
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